I en del år har mange ejendomsmæglere opfordret folk på landbrugsejendomme til målrettet at forøge ejendommens herlighedsværdier i god tid før et eventuelt salg. For eksempel ved at plante skov. Herlighedsværdierne skulle efter sigende forøge ejendommens værdi og salgspris ganske betragteligt i retning af liebhaveri.

På den anden side handles naturarealer oftest til langt lavere priser end reel landbrugsjord, så hvor smart er det egentlig at tage jorden ud af dyrkning og få pålagt fredskovspligt på den.

Det har Land&liv spurgt Allan Bechsgaard fra Silva Estate, som er HedeDanmarks ejendomsformidling, om.

Gør ikke noget drastisk

"Det er svært at give noget entydigt svar på, for det afhænger meget af situationen, kundegruppen, ejendommens beliggenhed, jordtypen og hvilke herlighedsforbedringer man laver - og hvor," siger han.

"Men det er i hvert fald vigtigt ikke at give sig i kast med at plante skov ukritisk. Tab af jordens produktionsværdi skal nøje modregnes den øgede herlighedsværdi og de eventuelle værdistigninger på ejendommen, man vil kunne opnå."

For eksempel er det ikke en god ide at plante skov i den fjerneste ende af ejendommen - med mindre det kan forbedre jagten betydelig. Til gengæld er fem hektar skov lige uden for hoveddøren ofte attraktivt. Det spiller også ind, om der i forvejen er skov på ejendommen.

Allan Bechsgaards overordnede råd er, at man forsøger at øge herlighedsværdien for forholdsvis beskedne midler. For eksempel ved at plante læhegn, vildtremiser, grave vandhuller, lave en allé og måske tilplante mindre skovområder. Altså knap så drastiske ting der ikke æder så meget af produktionsjorden - med mindre jorden ikke er så produktionsmæssig interessant.

I stedet bør man gøre mere ud af at rydde op på ejendommen, og rive gamle og overflødige bygninger ned, anbefaler han.

Det er altid en god ide at være i god tid med forbedringerne, så planterne kan vokse til, og man også selv kan nå at få glæde af dem.

Nemmere at sælge skovejendom

Kan man få glæde af at omdanne ejendommen til en skov- og naturejendom før salg, så bopælspligten er væk?

"Måske og måske ikke, det kommer an på den aktuelle køberskare - og om det er marginaljord eller god landbrugsjord. Man kan godt tiltrække købere, der gerne vil have en fritids- eller jagtejendom. Men man kan også jage købere væk der ønsker mulighed for senere at købe landbrugsjord fra naboerne eller bygge nyt. Begge dele er sværere på en skovejendom end en landbrugsejendom.

Så det ville jeg nok ikke gøre," konkluderer Allan Bechsgaard.

I stedet anbefaler han, at man eventuel forbereder ejendommen til en skovejendom. Det vil sige laver alle ansøgninger og får tilsagn og tilladelser til skovrejsning og fredskovspligt hevet hjem - uden dog at udføre dem. For man har typisk en frist på tre år. Så har køberne mulighed for selv at vælge - og det giver en bredere køberskare.

Måske er der nogen der øjner chancen for at skille 20 hektar fra sit landbrug ud som skovejendom og sælge resten. Og derpå genplacere avancebeskatningen i en sådan skovejendom.

"Den går dog som udgangspunkt ikke. Man kan kun i helt særlige tilfælde genplacere ejendomsavancen i en ejendom, man ejer i forvejen. Der skal ske et erhvervsmæssigt nykøb," siger Allan Bechsgaard, der råder til altid at have sin skatterådgiver med på råd, hvis man overvejer at genplacere en ejendomsavance.